判断商铺投资价值第一步就是收益测算，先参照周边项目的收益情况来预判本项目的收益水平，不能满足要求的就不用往下看了。
现在我们不谈自营的情况，只讲投资。就说那个单价4万的铺。70平米就是280万，按照40年使用权计算，每年要有7万的收益才能保本，换算到每月每平米的收益必须达到90块以上（算上税费和持有成本），如果要有5%的年回报，那就是前20年平均每月每平米的收益必须达到180块以上。
当然商铺升值也算收益，但是不能按当时的报价或者成交价来算，应该按当时的银行抵押评估价来算，因为这是你套现最稳定快速的渠道。
另外必须注意一点：土地使用权是有年限的，而且商业物业的续期必然要付出比较高的代价，在政策明朗化之前，不能过于乐观地估计商铺的升值曲线。好了现在你可以对周边的商业做一个详细的调查，看看最近几年的租金变化以及出租率转手率。
根据第一步的调查如果确认区域商业的普遍收益水平达标，第二步就来具体分析商铺本身是否具备达成收益目标的能力。
我们要先搞清商铺的特点。它依托的是本小区顶多是临近一两个街区的人口消费力，对常住人口数量、区域消费能力、区域消费习惯、步行可通达性、业态适应能力、昭示性、体验感都有要求。
我经常遇到一个片区里有的社区商铺运营极好而临近社区的商铺却死气沉沉的情况，造成这种局面就跟前面提到的那些条件有关。
1、看小区住宅销售情况以及入住情况。社区商业的核心消费群体是本小区居民，因此入住率和入住人群的特征是非常重要的。居民越多消费潜力越大就不用说了，居民的收入水平和社会层次决定了他们的消费频次和额度，也就决定了该社区商铺的租金承受上限，还会决定未来的升值潜力。
2、看商铺与住宅之间的关系。我在这里把平常所说的地段进行了更细致的拆分，先说本小区的商铺与住宅关系。是否在居民活动的主要动线上？离人行主要出入口的距离如何？昭示性如何？通达性如何？与本小区居民的联系是否便利决定了这个商铺的收益下限。注意，所谓紧邻开发商自持的集中式商业并不代表就一定拥有最大的人流，这年头开发商自持商业做得比屎都烂的项目实在太多了。
3、看商铺与周边的关系。周边楼盘是否已有较稳定的社区商业整体运营？如有的话与本小区商铺的互动是否便利？周边是否有学校医院等人员较密集的社会场所？如有的话与本小区商铺的互动是否便利？在行驶的车辆中是否能看到本商铺？商铺周边的停车便利性如何？商业运营是越扎堆越好做，所以能与周边已稳定运营的商业连成一片必然能够带动本小区的商铺收益。社区商铺与外来消费人群的联系能力决定了这个商铺的收益上限。
4、看商铺本身的产品条件。商铺的面宽进深比如何？柱距多少？柱网结构如何？层高多少？水电气条件如何？消防管网布置情况如何？店铺立面的设计和改造空间如何？产品条件决定了使用性，也就限制了业态的范围，从而影响了未来的收益潜力。这里面的具体套路可以写一本书出来我就懒得详述了，总之多看看生意好的商铺是啥样子，照着那个样子选就是。
最后看竞争关系。为什么把这一条放到最后？因为这一条很难讲。相邻几个小区的沿街面都铺满了商铺，供需关系肯定不平衡，但是一定就会做不起来涨不上去？真的未必。 当然业内自己是有公式的，从运营来看非区域中心型的社区商业面积一般占到总建面的5%上下是最好的，最多不超过10%。
但是现在我还没见过哪个稍大点楼盘的商业面积低于20%，多出来的10%在哪里？就在那个小型综合体上，除去那个综合体其实商业面积还是相对合理的。话说回来，综合体里如果放个酒店或者牛逼的美食城品牌，甚至放个不错的牙科医院眼科医院整容医院之类，它会放大社区商业的辐射范围，带来更远半径的消费人群。而这个综合体是否能运营起来就是个非常大的不确定因素。 另外城市的发展和规划的调整也是不确定的。以国内地方政府那种换一任老大就换一个重点发展区域的尿性来说，你真不知道下一个十年这个区域是站在风口还是一路衰败。